Aprueban legislar para una mayor transparencia del mercado del suelo pero surgen dudas por tratamiento tributario

Tras la discusión y aprobación en general en el hemiciclo sobre el proyecto de ley que se encuentra en segundo trámite constitucional, respecto de la transparencia del mercado del suelo e incrementos de valor por ampliaciones del límite urbano (Boletín 10.163-14), se fijó hasta el 29 de mayo como plazo para realizar indicaciones sobre este tema. 

La iniciativa consta de tres ejes fundamentales: mejorar los niveles de transparencia del mercado del suelo, perfeccionar el impuesto territorial y, en el caso puntual de los cambios de uso de suelo desde agrícola a urbano, establecer un tratamiento tributario específico para que los incrementos de valor generados en este proceso sean compartidos, en mayor medida, con la comunidad entera.

La idea de legislar del proyecto obtuvo 21 votos a favor y cuatro abstenciones, las cuales  estuvieron vinculadas a algunas aprensiones de senadores respecto del tratamiento tributario que tendrán los cambios de suelo, así como las materias que tienen que ver más con planificación urbana, políticas públicas y fiscalización.

En la discusión participaron los senadores Carlos Montes, Eugenio Tuma, Alejandro Navarro, Antonio Horvath, Alfonso De Urresti, Juan Antonio Coloma, Lily Pérez San Martín, Hernán Larraín, Andrés Zaldívar, Francisco Chahuán, Juan Pablo Letelier y Ricardo Lagos Weber.

Uno de los temas que generó mayor controversia durante el debate, fue la norma que “grava con impuesto a la renta, de una tasa del 10%, el mayor valor obtenido en aquellas enajenaciones a título oneroso de bienes raíces, de los derechos reales constituidos en ellos o de cuotas poseídas en comunidad respecto de tales bienes, que se encuentren en zonas incluidas en un proceso de ampliación del límite urbano”.

Mientras los senadores del oficialismo coincidieron en que esta disposición tiene que ver con aquellas compraventas de inmuebles que se vean beneficiados por mejoras ya sean propias del terreno o comunales; sus pares de la oposición advirtieron que esta norma afectaría negativamente a quienes ya fuesen propietarias de algún bien raíz.

El Ejecutivo expresó que “esta norma no es retroactiva” y el subsecretario de Hacienda, manifestó que “lo que contempla el proyecto como tasa adicional es cuando hay un cambio del límite rural a urbano, y se aplica solo en el momento de la venta del terreno. Es decir, no lo pagan las personas que decidan quedar viviendo allí”. “Además todas las ventas por debajo de las 5000 UF quedarán exentas de esta tasa”.

MONTES:

“Es un negocio que no tiene sistema de regulación mayor  y permite sobreutilidades sin tener tributos significativos. Este proyecto apunta a ayudar a enfrentar este problema por tres vías: mejorar los instrumentos de planificación de forma que el equilibro en el desarrollo de la ciudad sea más adecuado; en segundo lugar un observatorio que busca dar transparencia en el mercado; y por último, tiene que ver con asumir que frente a una decisión administrativa, como cambiar el uso de suelo, la utilidad generada tenga una contribución a la ciudad”

TUMA:

“Este proyecto tiene el mérito de poner en el centro de discusión los bienes públicos que se ven afectados por las decisiones que se adoptan en el mercado del suelo. Se  instala una discusión crucial para el país, no se trata solo de la aplicación de un gravamen, sino que es crucial hacernos cargo de los problemas estructurales de las políticas públicas. Iniciamos un debate urgente y necesario donde las comunas esperan políticas del estado que resguarden los bienes públicos asociados a la gestión de suelo”

NAVARRO:

“Espero que no solo haya más transparencia, sino que también mecanismos de fiscalización y sanción. Esta la creación de un observatorio, de reclamos, página web y la pregunta que podríamos hacer es: cuando alguien no cumpla ¿cuál es la sanción, va a tribunales penales, civiles, etc.? Si tenemos una ley regulatoria tiene que haber también un mecanismo que sancione cuando se infrinja”

HORVATH:

“En nuestro país dejamos de planificar hace mucho tiempo, significa planificar con la gente, con las comunidades y generar entre todos el ordenamiento territorial.Creo que es un proyecto que va en la dirección correcta, pero que tiene que tener una profunda reforma y que el gobierno lo apruebe y no lo deje para la próxima administración, que esto debe ser vinculante”.

DE URRESTI:

"Se está borrando un tema de muchos terrenos, no solo lo vemos en la grandes comunas, sino que hay muchas ciudades donde no queda terreno urbano o están a precios estratosféricos, resultando imposible construir. Lo importante es saber dónde se destina este 10%. (…) Con el mercado del suelo, sobre todo para viviendas sociales, no podemos tener especulaciones".

COLOMA:

"No estoy convencido con las ideas matrices del proyecto". "No deja de ser curioso que esto entrara en función como una forma de enfrentar la corrupción en Chile, no está relacionado con los temas planteados en el programa de gobierno. Nace para evitar el tráfico de influencia y si ese es el tema, entonces me parece que sería razonable, porque los planos reguladores requieren más transparencia, hasta ahí estaría de acuerdo. Pero este proyecto crea un nuevo impuesto y no veo su necesidad".

PÉREZ SAN MARTÍN:

"Hay un tema que se está investigando en Valparaíso, verificando el cambio de uso de suelo en los Molles; me demoré 3 años para hacer levantamiento de información y efectivamente considero que este proyecto es tremendamente positivo, porque no es la primera vez que hay concertación para hacer cambio de suelo entre autoridad e inmobiliaria".  

LARRAÍN:

"Este proyecto no levanta un interés más allá de crear un impuesto, porque el verdadero problema es que no se puede predecir cuáles van a ser los efectos que tiene la expansión urbana. Se puede pensar que aquí habrá especulación, pero no siempre es eso lo que ocurre. La pregunta es cómo enfrentar esta situación y no creo que siempre sea la responsabilidad de particulares ¿No estaremos aquí ante la falta de una planificación urbano adecuada?".

ZALDÍVAR:

"Es esencial la planificación urbana, hay que rectificarlo, hay que hacerlo. Si uno ve ciudades antiguas como París, la ciudad no tiene edificios de más de 5 o 6 pisos, a no ser que se salga del centro, pero en nuestro país, no hay planificación urbana. Esto es vital para un desarrollo digno, es lo esencial, pero lo otro también es qué pasa por un acto administrativo; por ejemplo, una línea de metro sube la plusvalía".

CHAHUÁN:

"Cuando aprobamos la Reforma Tributaria, establecimos instrumentos que gravaban los instrumentos y la persona tenía el derecho de solicitar al SII de retasar el valor, pero esto ya expiró. Mi duda es si ya se estableció un impuesto al incremento patrimonial de la vivienda, ¿cómo se conjugan esta norma con la que estamos tratando; el ciudadano también podrá solicitar una revisión?".  

LETELIER:

“No hemos tenido una política de suelo y esto da el primer paso en estas políticas que son fundamentales, el senador Montes nos recordaba que incluso España, en su Constitución, tienen definiciones del suelo respecto de sus particularidades. Me imagino de más acciones que podríamos tomar, pero esto es permitir que nos modernicemos”.

LAGOS WEBER:

“Lo que hace el proyecto es decir que como se hizo con el impuesto de todos los chilenos una línea de metro estupenda, que va a valorizar el barrio, la pregunta es ¿por qué tiene que quedárselo el que invirtió ahí y no tal vez el resto de los chilenos?”