Comienzan estudio sobre transparencia del mercado del suelo e incrementos de valor por ampliaciones del límite urbano

Con las exposiciones de la Ministra de Vivienda y Urbanismo, Paulina Saball y del asesor de la Subsecretaría de Hacienda, Sergio Henríquez, la Comisión de Vivienda y Urbanismo comenzó con el estudio del proyecto de ley, en segundo trámite constitucional, sobre transparencia del mercado del suelo e incrementos de valor por ampliaciones del límite urbano.

Cabe precisar que la norma se está analizando en general y también deberá ser estudiada por la Comisión de Hacienda, para las normas de su competencia.

El presidente de la instancia parlamentaria, senador Eugenio Tuma, explicó que la norma "tiene algo que ver con las especulaciones de los terrenos, pero en realidad es para darle transparencia al mercado de suelo que están al interior del plan regulador de los terrenos urbanos y también aquellos que están fuera del radio urbano y que se incorporarán a través de un cambio de uso de suelo".

En concreto, reiteró el legislador, "tiene que ver con la plusvalía que obtienen los terrenos producto de decisiones del Estado. A veces un terreno que está fuera del radio urbano en promedio se está comercializando a 0,33 UF el metro, pero aquellos que están dentro del radio urbano y siguen siendo rurales, están a 1,73 UF; entonces, son 6 décimas más de un terreno que está justo dentro del límite del radio urbano".

"Cuando se hace un cambio por políticas de planificación territorial, ya sea comunal o regional, inmediatamente los terrenos suben de precio, en ese sentido creemos que el Estado tiene que ser beneficiado de parte de esa plusvalía", agregó.

Para las próximas sesiones se espera contar con la presencia de actores de la universidad, el presidente del consejo de desarrollo urbano, representantes ciudadanos y otras sugerencias que harán los senadores, "para tener una amplia opinión respecto de este proyecto", precisó el senador Tuma.

Si bien existe acuerdo general en avanzar en el mensaje, algunos legisladores manifestaron sus dudas con respecto al impuesto, lo que se deberá dilucidar en las siguientes sesiones.

Según detallaron los expositores, el proyecto de ley sigue recomendaciones de la Comisión Engel y del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano articuladas en 3 ejes:

- Mejorar los niveles de transparencia y participación en la tramitación de los Instrumentos de Planificación Territorial (IPT).

- Mejorar la eficiencia, oportunidad y justicia con que se captura el incremento de valor asociado al cambio en el uso de suelos por la vía del impuesto territorial.

- Establecer un impuesto que permita capturar una mayor parte del incremento de valor asociado a las modificaciones de los Planes Reguladores que incluyan una ampliación del límite urbano.

El mensaje señala, además, que  el programa del actual Gobierno planteó la necesidad de contar con ciudades equitativas y justas, integradas socialmente y construidas en forma democrática y participativa. Además, tanto el Consejo Asesor Presidencial contra los conflictos de interés, el tráfico de influencias y la corrupción como el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, se han pronunciado por mayor transparencia y participación en la planificación urbana.

El primero propuso “Aumentar las instancias de participación ciudadana durante los procesos en que se realicen cambios en los planos reguladores, procurando que sean representativos de la comunidad afectada, y que se utilicen sus resultados como antecedentes que justifican las decisiones en la materia”.

Asimismo, el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, en sus recientes recomendaciones para una política de suelo para la Integración Social Urbana, postuló “ampliar las instancias de participación ciudadana a todos los ámbitos de la planificación urbana y desarrollo de proyectos de obras del Estado, en una etapa temprana, estableciendo por ley las obligaciones asociadas a los procesos de participación ciudadana y los casos en que será obligatorio realizar consultas públicas”.

Por otra parte, el Consejo Asesor Presidencial contra los conflictos de interés, el tráfico de influencias y la corrupción sugirió “Estudiar medidas que permitan que el Estado capture una mayor parte de las ganancias asociadas a su propia acción, por ejemplo, en casos de cambios de uso de suelo desde agrícola a urbano, que hoy no se captan a través de las actualizaciones de los avalúos o de los impuestos a las ganancias de capital”.

Tres son los objetivos del proyecto, según el mensaje: mejorar los niveles de transparencia del mercado del suelo, perfeccionar el impuesto territorial y, en el caso puntual de los cambios de uso de suelo desde agrícola a urbano, establecer un tratamiento tributario específico para que los incrementos de valor generados en este proceso sean compartidos, en mayor medida, con la comunidad entera.

Se argumenta, que el mercado del suelo, por su naturaleza, tiende a la opacidad, lo que dificulta la competencia de los actores que intervienen en él, incrementa los precios y posibilita conductas indebidas. Para combatir estos fenómenos se propone, primero, profundizar y anticipar las instancias de participación existentes en los instrumentos de planificación territorial; segundo, facilitar el acceso a la información contenida en aquéllos; tercero, implementar en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo un observatorio del mercado del suelo que permita generar mayores simetrías de información entre los agentes que participan del mercado, y, por último, facilitar el acceso y ampliar la información que contiene el Catastro de Bienes Raíces que mantiene el Ministerio de Bienes Nacionales.

Se plantean en el proyecto modificaciones al impuesto territorial, que permitirán facilitar su actualización cuando ocurren cambios en los instrumentos de planificación territorial, asegurando su aplicación ante aumentos importantes en el valor de los bienes raíces y ampliando la operatoria de la sobretasa a los sitios eriazos buscando impedir sus externalidades negativas.

Por último, se establece un impuesto que permita al Estado capturar una mayor parte del incremento del valor que experimentan los bienes raíces en aquellos procesos de cambio de los Planes Reguladores que incluyen una ampliación del límite urbano, gravando con una tasa de 10% el incremento de valor que se produzca en dichos casos, cuyo cobro se materializará en el momento de la enajenación del inmueble.